​苏州城西，木渎之殇

苏州城西，木渎之殇

春秋，吴王悦西施美色，于灵岩山建筑"馆娃宫"，又在紫石山增筑姑苏台，工程浩大，聚材三年，"积木塞渎"。

"木渎"因此得名。

木渎镇位于苏州城西，太湖之滨、灵岩山麓、轨交一号线起点。这是一个与苏州同龄的历史文化古镇，曾经也有姑苏繁华图，一半在木渎的美誉，可谓人杰地灵。

近些年来，发展也是不差的，户籍人口9.8万人，常住外来人口20万，流动人口20万人，2018年曾获得中国百强镇第31名。

然而过去之路顺遂，前行之景却不尽如人意。

01

地王难为

东靠姑苏，北依狮山，地理位置绝佳，人文历史优越，木渎日渐成为市场宠儿。尤其在前几年火热的楼市下，地王开始一个接一个诞生。

2014年1月17日，正荣以7329元/㎡、溢价率86.34%和6613元/㎡、溢价率86.67%，一天连刷两遍木渎“地王”，抢下木渎金枫地块，意气风发；

2016年4月8日，国瑞以楼面价24743元/㎡，溢价率248.5%，刷新木渎“地王”价，这是国瑞首进苏州；

2016年9月22日，短短5个月后，中铁再次以28965元/㎡，刷新木渎“地王价”，至今还未打破，溢价率93%；

同天，中铁以25749.98元/㎡，溢价122.23%，把相邻地块一起拍下，木渎土拍进入了波峰；

2017年6月12日，上海上实以楼面价24462元/㎡，溢价率52%，拿下木渎金枫地块，这是上实首进苏州。

这5年时间，木渎板块成了各大开发商“首入苏州”和“持续补仓”的热门区域，深受外地开发商追捧，风头直超狮山、尹山湖。

到得现在，木渎板块已经足足有十一大楼盘，堪称苏州新房最集中的板块之一。

然而地王出师不利。

2015年中，受市场寒潮和资金压力影响，正荣退掉了曾经木渎的“地王”——7329元/㎡地块，违约金1.6亿。后来由蓝光拍下，打造蓝光和雍景园。

溢价率最高的国瑞地块，打造国瑞熙墅，别墅和高层产品，早已开售，至今仍未清盘。

中铁两宗高价地分别打造中铁诺德礼和中铁诺德姑苏上府，姑苏上府于2019年入市，开盘价仅2.8万元/㎡左右，完全亏本，而且去化情况一般。

中铁诺德礼作为真正地王，还未有消息。

上海上实地块近期出了案名——海派都市，拿地三年，仍未入市。

近日，木渎最大的利好来源——狮山板块，核心地块出让，楼面价仅25095元/㎡。

木渎地王，如何自处，木渎的楼市，到底出了什么问题？

02

城乡结合

木渎不少区域如金枫路板块，离狮山非常近，可惜的是周边厂房多，居住人群鱼龙混杂。

哪怕连狮山正宗的上瑞阁，也被很多购房者标签为城乡结合部，更何况一直标榜近狮山的木渎。

木渎板块群租房很多，早点的如几年前合景领峰，晚点的像现在枫华紫园、大成郡、云山诗意、拾锦香都等，随处可见二房东的身影。

最为核心也是地理位置最优越的区域便是金枫路和苏福快速路交汇之地，却因早期的产业规划，此地遍布厂房与4S店。

新老社区杂糅，城市建面观感不佳。

03

商业一般

随着轻轨一号线开通以后，木渎快速聚集了很多商业体。

花样城15万方，大运城40万方，天虹3.9万方，苏州国际影视城22万方，东门町7.4万方，红星国际广场10.6万方，还有悠方、山姆会员店、大润发......林林总总，数不胜数。

然而这些商场现在是这样的：

这样的：

还有这样的：

与所有老城一样，时间日久，商场不免老旧。

今天的木渎，人气还算不错的只有悠方，影视城、红星美凯龙等大笔投入，基本已经凉了。

04

光大环保

寒山闻钟上关于光大环保的投诉，整理起来能出一本书。

笔者至今没有想通，光大环保这一垃圾回收厂，为何还能在如此靠近市区的地方屹立不倒。

专业人士言称，环保处排放的烟气为焚烧炉的水气，火力发电站都会有这种，并不是污染气体排放，无需担心。

客观上不影响健康是真的，内心里膈应也可能是有的。

而木渎现在的新房，挺多可以直接看到环保厂......

05

学区

曾经的木渎，天地源拾锦香都、绿城春江明月、尼盛滨江城等项目多为刚需楼盘，价格较低，一直打着“狮山南”的口号，还能畅销一时。

现在如姑苏上府、金茂悦等项目房价直逼三万，然而木渎真的做好了成为改善片区的准备么？

从前的近狮山是优势，现在的近狮山，是真的房价也近狮山了。

相比紧邻的狮山，木渎学区吸引力较低，除了木渎实验学校还算认可，其他如范仲淹小学、南行学校等口碑并不算太好。

没有学区何谈改善，苏州做的比较成功的新城区，如高铁新城，一所苏大实验学校直接定鼎，科技城有科技城实验学校，太湖新城有苏州湾实验学校。

木渎教育资源的弱势限制了板块的定位。

木渎区域购房者一直是刚需居多，受限于学区、配套、产业等，改善人群少。

但拿地价格又决定了这些高价地项目只能做改善产品，普遍2.6万元/㎡以上的价格并不算便宜。

相比之下，周边二手房供应量巨大，且价格并未形成倒挂。

金茂悦2.7万元/㎡，隔壁的朗诗2.6万元/㎡；旭辉都会上品2.6万元/㎡，一河之隔的绿城春江明月2.3万元/㎡......

换你，你怎么选？

据贝壳网

在限价火、刚需热的2020年苏州楼市，木渎似乎并没有什么出彩之处。据说下半年地王将陆续入市，能否打造出自身特色，为木渎板块赋予不一样的涵义与希望？

木渎的发展方向又该如何，欢迎大家留言讨论。