房屋托管的罪与罚

时间：2024-12-26 11:25

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房屋托管的罪与罚

前言

2020年10月，全国第二大房屋托管公司“蛋壳”爆雷，一系列连锁反应席卷：房东收不到房租，解约赶客；供应商收不到费用，断网断电；员工拿不到工资，离职敷衍；受伤最深的还是租客，为了交房租背上贷款，如今却房财两失。罪魁祸首蛋壳在关键时刻失踪，导致房东和租客两大受害群体相互攻击，引发舆论漩涡，不得不说是一场巨大的悲剧。

一、背景介绍

长租公寓，也叫房屋托管公司或者住房租赁企业，主要兴起于一二线城市，初衷是为了保障买不起房的年轻人的居住质量，如同蛋壳的口号一样，“让年轻人有尊严地生活在城市中”。长租公寓房源有两种，一种是由开发商建造成公寓式房屋后自营管理；另一种是由托管公司从市场上吸收二手房源。目前爆雷的多是第二种，蛋壳正是如此。回头来看，年初疫情爆发，蛋壳向房东请求免租，同步却向租客收租之时，资金链的摇摇欲坠已经露出了端倪。

大量吸收资金并迅猛扩张的商业模式是蛋壳爆雷的核心原因，如果用三个关键词来标注其中的不稳定因素，那必然是高进低出、长租短付和租金贷。

具体而言，高进低出指的是支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金，这一方式有悖于常规的转租。常规转租为了从中赚取差价，向租客收租一般高于给房东的租金，蛋壳反其道而行之，对房东和租客吸引力极强，成为其占领市场份额的优势，但其中的租金差额就形成了隐患，且通常房东租客对此情况并不知情。而长租短付则是指收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期，比如要求租客一次性支付半年、一年的租金，却向房东月付或者季付，形成时间差。但是，年轻人作为长租公寓的目标群体，往往没有能力一次性支付中长期房租，蛋壳便顺势引入了“租金贷”，贷款条约甚至直接写入房屋租赁合同，许多租客交了押金要签合同时才发现租金贷条款，被迫接受。

一套组合拳下来，资金池已初具规模，托管公司为了扩张，继续吸收房源，没有留足保障金，不曾想遇上新冠疫情，租房市场低迷，租金收入跟不上扩张步伐，提前崩盘。托管公司一句没钱了，长租公寓瞬间停摆，房东和租客却被房屋和贷款拴在了原地。

二、法律分析

过错方托管公司应当承担最终责任不假，只是眼下的问题还是只能由房东和租客解决，争议焦点出现了：在租客已支付租金的租期内，房东解除托管合同后是否有权利要求租客腾退房屋？

首先，通过上图可知，房东和租客之间没有直接合同关系，房东与托管公司的托管协议，租客与托管公司的租赁协议，是两份独立的合同，原则上都应当遵守合同相对性，即仅约束合同双方。在托管公司逾期支付租金，使得合同目的无法实现的情况下，房东有权通过约定或法定的方式解除合同。

其次就是要通过托管协议的性质来判断，租客向托管公司支付租金的行为是否对房东发生效力。针对这个问题，有两方观点，各有保护倾斜的对象，简要分析如下：

观点一：托管协议是房屋租赁合同，托管公司向租客出租构成出租人同意的转租。

从托管协议的形式和内容要素上看，包括出租的房屋、租赁期限、租金及支付方式，与租赁合同十分接近。与常规租赁不同的地方有，一是明确表示用于再出租；二是装修、维修、管理等事项无须房东承担，由托管公司统一负责；三是租金的支付会根据托管公司实际出租情况有所浮动。但这些特别之处没有突破租赁合同出租物品、收取租金的基本特征。由此可以认为托管公司向租客出租构成转租，只不过是事先征得了出租人的同意。

那么，在承租人（托管公司）欠付租金的情况下，次承租人（租客）想要继续使用房屋，仅能通过代替承租人支付房租、违约金的方式实现。这意味着蛋壳的租客不仅要偿还“租金贷”，还要代替托管公司按照托管协议的约定再支付一份房租，否则就将面临被扫地出门的窘境。

观点二：托管协议是委托合同，房东授权托管公司出租房屋，托管公司为代理人。

从提供委托管理服务的角度出发，房屋托管协议被认为是委托合同的一种，可以归类为资产托管协议。其实，房屋托管就是房屋中介的升级版，中介（房地产经纪机构）提供寻找房源、协助签约的服务，收取中介服务费；托管（住房租赁企业）提供更进一步的全包服务，不仅负责寻找租客，还提供统一装修、维修、保洁，甚至于在房东的授权下收取房租。根据《民法典》中介合同一章最后一条，“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。”中介合同属于委托合同的一种，托管也应当属于同类合同。

如此，长租公寓的模式就可以抽象为房东（委托人、被代理人）委托托管公司（受托人、代理人）出租房屋给租客（第三人）。在委托代理关系中，代理人在权限内，以被代理人名义从事的行为，对被代理人发生效力；且当第三人知道代理关系时，合同直接约束委托人和代理人。这种解读下，租客向托管公司支付租金直接对房东发生效力，可以继续租住直到已支付房租期满。

两方观点各有其法律依据，结论却大相径庭，目前尚无有关蛋壳的公开司法判决，但可以根据其同类公司在先判决管窥一二：

青客公寓，今年6月爆雷，房东起诉青客公寓解除合同的公开判决披露，双方签订的合同名称为《房屋托管租赁合同》，详细约定了租赁期限、租金标准及支付方式、被告作为人才公寓使用等，法院直接将争议认定为房屋租赁合同纠纷。（详见(2020)鄂0111民初2934号、(2020)苏0113民初2030号判决）

另一家长租公寓巨头自如，正努力通过主动与房东降租、解约掌握主动权，化解危机，在现有判决中展示出，自如与房东的合同更为复杂，合同名称为《资益+资产管理服务合同》，条款明确表述为“甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务”，房东所得不再叫租金，而是被写作“标的资产依据市场行情预期合理收益”，这一收益还会根据管理周期递增，如果实际收益低于预期收益，会从服务质量保证金中扣除（详见(2018)京0105民初59306号判决书）。这样的机制设计下，单纯的认定为房屋租赁合同似乎不太合适。此外，(2019)沪0104民初24094号判决书对合同性质进行了分析：“从本案原、被告签订的涉案合同的条款内容来看，包含两层合同关系：1、黄某将系争房屋毛坯交付自如公司，由自如公司出资进行装修、改造、增添家具设备等，以增加该不动产的利用使用价值；2、黄某同意自如公司在对系争房屋进行装修后，以自己名义出租给第三方使用，并依据约定定期向黄万芳支付收益。”这两份判决的案由均为委托合同纠纷。由此可见，合同性质还是要依据具体的合同内容来个案判断。

三、解决之道

房东和租客之间能做的只是分担损失，真正追责和后续监管还是应当落回到托管公司和房屋租赁市场上。

对此，2019年12月，住建部就已发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，对采取高进低出、长租短付经营模式的住房租赁企业给予了警示，并且要求其在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户；并提出住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。由于出台时间、位阶和3年宽限期等限制，意见也没能守住防线。

2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，将意见上升为条例，加强对住房租赁企业的主体登记、信息查验，明确要求房产管理等部门将高进低出、长租短付的企业列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。同时提出，“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。”

随着《条例》的落实，房屋托管的市场将日渐规范化，但作为个体房东或者租客，仍然要对此类模式充分警惕。对房东而言，寻找托管公司时要注意审查合同的性质以及解除条款，签约后也不意味着可以当甩手掌柜，应主动掌握实际租客的承租情况，尤其是租金和支付方式，避免差距过大，带来隐患。租客更要审慎，选择托管公司时要先了解一下整体经营状况和自己租住区域的情况；支付租金时尽量不要一次性支付3个月以上房租；租金贷款量力而行，注意确认贷款合同中是否有“因租赁合同目的无法达成，可以提前解除合同”的条款，以保障自身权益。

相关法条：

《民法典》

第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

《住房租赁条例（征求意见稿）》

第九条在住房租赁合同期限内，除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同，不得单方面提高或者降低租金。

第十八条住房租赁企业是指开展住房租赁经营业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业。

第三十八条住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。