​单价11786元/平！南京曾经顶级豪宅！万人围观却无人敢买……

单价11786元/平！南京曾经顶级豪宅！万人围观却无人敢买……

刚刚，我在阿里司法拍卖网上看到3套位于南京城东阳明山庄的别墅在拍卖，分别是7栋，10栋，11栋房源，这3套千万级别墅均以低于市场评估价400多万元的价格拍卖，其中7栋房源截止我看到的时候已经被围观13653次，很是抢眼。

注意

1.这3套房源有个极其重要的共同点，就是南京市秦淮区法院在拍卖公告中却特别提示竞买人" 房屋不具备初始登记条件，买受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。" 这样的提示在阿里拍卖网还是较少出现的。

2.阿里拍卖网显示，这已经是这三套房源今年第三次拍卖，此前在 3 月和 4 月各拍卖过一次，最终均流拍，依旧无人报名。这三套房源首次拍卖时起拍价低于评估价300万左右，第二次拍卖降至现价，第三次拍卖价格不变。

截图来自阿里司法拍卖

这3套南京市秦淮区人民法院拍卖的房源具体信息如下：

阳明山庄

7栋

起拍价：593.712万元

评估价：1060.2万元

保证金：40万元

加价幅度：1万元

房屋建筑面积：479.75㎡

无人报名

变卖标的调查情况表：（标的情况介绍摘录自南京凯彼利土地房地产资产评估造价咨询有限公司评估报告）

介绍里又一次提到了：

1.房屋不具备初始登记条件，受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责

2.权证编号情况：未办证；丘权号：11445020-57

3.税费负担情况：按主管部门规定承担税、费、金，依照相关法律、行政法规的规定，均由买受人承担

10栋

起拍价：539.5656万元

评估价：963.51万元

保证金：40万元

加价幅度：1万元

房屋建筑面积：457.77㎡

无人报名

11栋

起拍价：539.5656万元

评估价：963.51万元

保证金：40万元

加价幅度：1万元

房屋建筑面积：457.77㎡

无人报名

10栋及11栋的变卖标的调查情况表和7栋的相同（除了建筑面积及丘权号），此3套房源的变卖公告及变卖须知也类似，除了基本信息有所不同，其他都是相同的。

变卖公告：

变卖须知：

7栋实景图如下：

10栋实景图如下：

11栋实景图如下：

阳明山庄位于南京江宁汤山附近的黄龙山坡，紧邻阳山碑材名胜风景区，周边景观还是很不错的。

2010年2月10日位于汤山的阳明山庄首次开盘，引起南京众人瞩目，成交价15523元/㎡。

这在当时可谓是南京最顶级的别墅之一，当年开盘时都是千万级的天价，最贵的楼王达到 5000 万元。

开发商曾承诺配建高尔夫球场、私家登山道，户户引入汤山温泉，但后来都不了了之。

为何如今一再降价却无人问津？成了名副其实的烂尾楼！

据了解，阳明山庄部分在建工程被迫停工，已交付的一期业主苦不堪言，小区至今未能解决最基本的水、电、气等问题，阳明山庄仿佛一个无人看管的“弃婴”。

堵住阳明山庄排污系统的建筑依旧“坚不可摧”，据悉前期阳明山庄开发商已向有关部门缴纳建设排污用地的拆迁费，更有网友的爷爷曾经深受拆迁的迫害。

和以往任何法拍房不同，挂牌这批房源的秦淮区法院在拍卖公告中特别提醒购房人，" 房屋不具备初始登记条件，买受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。" 这到底是什么意思？

秦淮区法院相关人士表示这批房源是由长城资产申请执行的，开发商南京元通置业资金链断裂，需要清偿债务，而其名下只有这批房产，所以进入司法拍卖程序。

但是因为开发商的历史遗留问题，这批房源很有可能无法办理两证，这就是天然瑕疵。

据一些媒体报道，开发商南京元通置业有限公司在开发阳明山庄后期时资金链断裂，导致阳明山庄部分在建工程陆续停工直至进入烂尾状态。

虽然有的已经竣工交付，有的还处在未完工状态，但无论是否竣工交付，因为开发商后续没有缴纳各种规费和扩容费，小区烂尾七八年至今没有完全通水、通气、通电，导致业主根本无法收房入住，多次维权无果。

据知情人透露，南京元通置业之后，阳明山庄后续地块经由司法拍卖辗转到了另外两家开发商手中，其中一家来自郑州的绿都地产曾经计划改造此项目，最后也无疾而终，阳明山庄也一步一步从豪宅沦落为烂尾楼。

法拍房优势：价格优势

相比普通二手房，“法拍房”有其优势。其成交价格往往会比市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低评估价或市场价的80%；而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

法拍房注意点

1.实地看样

房产标的情况以实际现状为准(包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等)，请务必实地看样，详细了解。

2.腾房

有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如注明“不交吉（法院不负责清腾房屋）”或以其他形式在拍卖公告、须知里表示不负责清腾房屋，则买受人需自行想办法处理。

3.租赁

如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。

4.税费

房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。

5.土地性质

如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

6.限购

在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。

7.抵押

部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。

8.产权归属

　买房子最关心的就是产权归属，部分法拍房可能在未交付、存在产权共有人的情况下拍卖或者前房主根本没有取得产权证，没有取得房屋产权证就需要看是否在房管局合同备案。而过户这个问题不在法院拍卖管理范围内，由买受人自行解决，就可能出现无法过户的情况。

来源：安家城东