南沙买前必看：发展潜力大但二手楼市严重乏力，还值得买？

南沙！南沙！

在广州投资买房，怎么能不提及南沙呢？南沙自带光环，知了哥时不时总会被问：“南沙投资买房怎么样？”

这篇文章将会一次性说清楚南沙是否值得投资，什么样的项目值得投资以及什么样的人适合买南沙。

网友提问

目前想投资商住两用公寓，南沙的越秀天珹怎么样？靠近四号线，但是租出去租金太低，以后转让买卖竞争会很大吗？这个盘都是公寓。而且定位是办公类型，范围会不会也很窄？可以考虑投资吗？还有其他更稳妥的公寓楼盘投资推荐吗？

咨询师解答

在2019.6.16我写过一篇文章，题目为《买南沙前必看！》，有业内的前辈看完，说可以考虑在南沙投资公寓。现在你刚好也提问到这个，我就说说我的观点。

1、【投资】是为了收益，收益主要来自出租租金和将来买卖赚取的差额。

【出租】租金水平普遍较低。

本地居住需求：南沙楼盘供应量巨大，产业稀疏、员工稀少，需求量也少。

过渡居住需求：距离广州市区中心较远，4号线并非高速地铁，通勤时间较长，用作自住的后花园，每天耗费的时间和精力较多，不太现实。

2、【买卖】我写过很多次关于公寓的内容，你只需要在我微博搜索关键字“公寓”就可以阅览历史博文了。

1）公寓属于商业性质，在增值力度上弱于住宅产品。

2）既是办公、又是自住，定位不清晰，人流交杂，不利于居住体验。

3）要买，就优先考虑天河、海珠、越秀、荔湾等中心四区，甚至是番禺、萝岗等区域。既缺乏一手住宅产品，又有新兴产业铺设的板块/地段会更佳，例如：天河智慧城、番禺万博、萝岗科学城等。

3、买南沙，无论是住宅还是公寓，都要有长持的心理准备。

问题补充

以下就是火龙果此前发表的《买南沙前必看！》一文，知了哥认为这是对南沙投资的一个比较准确的分析和建议。

南沙是发展潜巨力大但二手楼市严重乏力的区域。初中政治《生产与消费》提及，“供求关系决定价格”。在南沙，充分体现了出来。

我们要保持人民币币值稳定，其重要原因为：

稳定物价水平对外保持人民币汇率稳定有利于人民生活安定有利于经济可持续发展稳定金融市场体系扩大就业机会实现经济稳定增长

同理，南沙要稳定、健康、可持续发展，那楼市的两个关键指标【销量、房价】的稳定就不可缺少。

为什么南沙的发展与楼市有关联，因为一个城市/区域的重要收入来源是卖地和税收。收入越高，软硬件的建设速度越快、质量越好。

软件有招商引资、人才技术等。

硬件有生活配套、城市基建等。

例如：我们所期盼的两条高速地铁L18、L22，以及南沙环岛地铁L15，没有强大的经济作为后盾支撑，哪来的人力、物力、技术等资源去建设。

所以，经济发展看收入水平，收入≈卖地＋税收。

南沙要经济发展，就会提升土地拍卖热潮（卖地）和一手销量（税收）。但目前南沙经济发展还处于起步阶段，且税收相对固定，则重点就要看土拍情况。

回归到“供求关系决定价格”的问题上，在这里需要留意三个现象：

现象1、南沙在全广11区中，土地储备、一手供应是最多的区域，说明后续一手的供应量仍然十分巨大。现象2、在借助粤港澳大湾区的利好下，从2019年第二季度开始，南沙土地拍卖和一手楼市均有积极向上的表现，反映出南沙不断有投资资金进场。现象3、2018年末，南沙常住人口大概只有75.17w，在全广11区中的排名倒数第三，折射出常住人口量消化不来巨大的二手楼盘量。

我们不要忘记，房住不炒是基本要求，同时在2018年10月31日中央经济工作会议第三点内容提及到：实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，做好【稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期】工作。

从侧面来看，目前南沙楼市“两热一冷”（土拍热、一手热、二手冷），此前知了哥就发过文章《警钟敲响！南沙楼市，你需要静静！》分析过了。

既能吸纳资金增加区域收入，保障基础设施的建设，降低金融风险，确保经济稳定快速增长；又能降低刚需自住群体的对房价快速上涨的压力和内心的焦虑，从而保护了当地的产业，促进外资进入，增加就业和稳定就业，有助于一个新区域的发展，基本符合“六稳”的要求。

所以，南沙注定了是满足“刚需自住、长线投资”的区域。

那是否代表买入南沙没有机会？

不是，从辩证的角度来看，现在进场南沙二手恰恰是好时机，原因如下：

1、较多二手楼盘处于配套相对成熟的地段或阶段。

2、二手成交低迷，议价空间相对火热的一手大。

3、楼龄新，现楼发售，收楼快。

什么人适合买入南沙？

1、刚需自住：工作通勤1小时内。

2、刚需自住：对面积需求较大。

3、刚需自住：喜欢山林或海景。

4、增值保值：逐利心态较淡薄。

ps：投资的收益，主要是来源于出租租金和将来买卖赚取的差额。所以，当你决定买之前，请思考一下，将来你这套房子能租给谁？租金是多少？哪些人会接盘？举个例子：如果每年有10亿台iphone供应中国市场，苹果手机还可以卖这么贵吗？

南沙什么房子适合买？

1、靠近地铁站。

2、靠近学校。

3、入住率较高。

4、底商或附近商场的商家入驻率较高。

知了哥补充：地段、地段、地段，稀缺才有价值！

后语：希望各位冷静对待楼市，理性购房。谨记房住不炒。